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La relación arrendatario-arrendador: ¿Quién paga qué?

¿Tiene claro quién asumirá los gastos comunes extraordinarios, el fondo de reserva o los costos que implica la obtención del “sello verde”? Un buen acuerdo le evitará malos ratos.

Dicen que hablar de plata es de mal gusto. Pero cuando se trata de un arriendo, no hay que ahorrar palabras -ni tinta- para dejar todo claro antes de poner la firma final. Es cierto, en cualquier contrato de arriendo hay cosas elementales, como el monto mensual que pagará el arrendatario y su obligación de solventar los gastos comunes; el plazo de duración del contrato o resguardos básicos como quién pagará los daños en la propiedad, entre otros. El problema es que muchas veces los contratos contienen redacciones genéricas, lo que con seguridad siembra la semilla para un conflicto futuro entre el arrendador (el dueño de la propiedad) y el arrendatario. Por ejemplo, nadie pone en duda de quién debe pagar los gastos comunes, pero ¿qué pasa si la comunidad decide pintar el edificio? ¿Quién solventa el fondo de reserva? ¿Quién corre con los gastos si el condominio debe obtener el famoso “sello verde”?

Los gastos comunes

La ley no siempre regula estas situaciones. Lo ideal, entonces, es que arrendatario y arrendador se pongan de acuerdo antes sobre quién solventará ciertos gastos no siempre previstos, y en lo posible que ello se indique en el contrato. Todo aquel que viva en un edificio o condominio tendrá que hacerse el ánimo de que una vez al mes le llegará el cobro de los gastos comunes. Como explica el abogado especialista en derecho
inmobiliario, Juan Eduardo Figueroa, la norma señala que éstos corresponden a los gastos de administración, mantención, reparación y de uso o consumo del condominio. Estos son los llamados “gastos ordinarios”. Pero también están los “extraordinarios”, es decir, aquellos gastos
adicionales que no forman parte de los cobros habituales como también las sumas destinadas a nuevas obras comunes o al reemplazo de bienes ya existentes.

Así las cosas, si bien por norma general los gastos comunes son de cargo del arrendatario, si en el contrato de arriendo se habla de que el arrendatario tendrá la obligación de pagar “los gastos comunes”, sin hacer mención de los “gastos extraordinarios”, puede eventualmente producirse un problema de interpretación a la hora de ver quién paga estos últimos. Veamos. No cabe duda de que dentro de los gastos “ordinarios” se cuentan, entre otros, las reparaciones de la bomba del agua, mantención de ascensores o jardines, todo lo cual será de cargo del arrendatario, pero, ¿qué pasa si entre los gastos comunes está el cobro de un nuevo ascensor o un nuevo mobiliario para el hall de entrada?

El principio básico

Como estas inversiones también serán cobradas a través de los gastos comunes, lo conveniente es que en el contrato se especifique bien quién se hará cargo de los gastos extraordinarios. Algunos expertos dan una clave: por norma general el arrendatario debe solventar todo lo que tenga que ver con el uso de los bienes comunes, y el propietario correrá con las inversiones y mejoras de los bienes comunes. A partir de esa regla se puede obtener criterios para dirimir quién paga qué si acaso no está claro. En el caso de los gastos comunes, si hay un cobro de “gastos extraordinarios” y no hay claridad de quién debe pagarlo, puede atender a este criterio. Si ese gasto se debe a “fuerza mayor”, por ejemplo, reparaciones fruto de una inundación, debiera solventarlo el propietario; si en cambio fue urgente arreglar la caldera, debiera asumir el arrendatario. Si hay un acuerdo expreso de que el arrendatario también asuma los gastos “extraordinarios”, lo ideal es que quede expresamente indicado en el contrato. De lo contrario, es clave tener una buena comunicación arrendatario-arrendador para resolver amistosamente el tema.

No olvide que, según la ley de Copropiedad Inmobiliaria, ante la comunidad de copropietarios el responsable último del pago de los gastos comunes es siempre el dueño de la propiedad, aunque el contrato diga que es el arrendatario.

Otros aspectos

Sueldos e indemnizaciones: La remuneración de los empleados del edificio y sus cotizaciones
provisionales son de cargo del arrendatario. Las indemnizaciones, en caso de despido, se entiende
que son del propietario. Inspecciones de gas: Obtener el “sello verde” en los edificios puede ser
bastante costoso, ya que muchas veces hay que cambiar los calefones y despejar los shafts. Estos
gastos se entiende que es del propietario.
Seguro de incendio: Por ley el administrador de un condominio debe contratar un seguro de incendio que proteja los espacios comunes. En teoría, el pago de esta prima -que suele cobrarse en los gastos comunes- corresponde al propietario; sin embargo, como su monto suele ser tan pequeño, en la práctica es absorbida por los arrendatarios o bien se comparte el pago. Resguardos del contrato: Para efectos del contrato es conveniente que quede bien establecido que el arrendatario se compromete a mantener en buen estado de funcionamiento las llaves de los artefactos, llaves de paso, válvulas y flotadores de los excusados, enchufes, timbres e interruptores. También deje muy claro en el contrato respectivo cómo se manejará el tema de las mejoras que quiera introducir el arrendatario a la propiedad (por ejemplo, pintar o empotrar muebles). Lo ideal es que el arrendatario se obligue a avisar al dueño, y en caso de que decida llevarse sus “mejoras” se comprometa a reparar murallas o pisos.

Las reparaciones

Hay dos principios básicos: el dueño (arrendador) está obligado a mantener la propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada. Por lo tanto, si es con fines habitacionales, debe procurar que la propiedad cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones
necesarias durante todo el tiempo que dure el arriendo. A su vez, el arrendatario tiene la obligación de restituir la propiedad (y los bienes, si es el caso) en el estado en que le fue entregada, tomándose en cuenta el deterioro o desgaste natural ocasionado por el uso.

¿Eso significa que el dueño está obligado a correr con los gastos de todo tipo de reparaciones? No, las normas sobre arriendo distinguen lo que se conoce como reparaciones “locativas”, las que por lo general son de cargo del arrendatario.

En términos gruesos, entendemos por “locativas” los deterioros que se producen por directa responsabilidad o culpa del arrendatario, tales como daños en paredes, rotura de vidrios, reposición de enchufes, arreglos menores de gasfitería, etc., es decir, aquellos que son de directa causa de quien ocupa la propiedad (se entiende que con el pago del arriendo ya se está compensando el “desgaste” natural de la propiedad, lo que es distinto de las “locativas”).

Suena fácil, pero no siempre es sencillo determinar cuándo estamos frente a un “desgaste” y
cuando a una reparación “locativa”.

Una muy buena medida es que al momento de entregar la propiedad en arriendo se confeccione un acta donde no sólo exista un inventario de los bienes sino quede constancia del estado en que se encontraban dichos bienes. Esta acta pasará a ser un anexo del contrato. Lo recomendable es que el dueño o administrador tome fotografías de los principales ítems, como estado de la pintura, murallas, alfombras y jardines, entre otros, y el arrendatario firme las fotografías. Eso será un buen medio de prueba.

Fondo de reserva

Se trata de un punto importante. La ley de copropiedad inmobiliaria dispone que en la administración de todo condominio acogido a dicha ley debe considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a las reparaciones de los bienes de dominio común o los gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que en sesión extraordinaria fije la asamblea de copropietarios, con el producto de las multas o intereses y uso sobre bienes de dominio común. Es muy común que la impermeabilización de un edificio o su pintura externa se financien con cargo al Fondo de Reserva, en el entendido de que son “reparaciones”. La regla general es que el Fondo de Reserva es de cargo del propietario (de hecho, aunque se cobre a través de los gastos comunes, es un concepto distinto de los gastos “ordinarios” y “extraordinarios”); por lo mismo, lo que muchos hacen es, previo acuerdo con el propietario, rebajar este monto del arriendo mensual (lo ideal es que si éste es el acuerdo se consigne en el contrato) o bien establecer que se compartirá el gasto.

Sin embargo, explica el abogado Figueroa, en la práctica hay ocasiones en que el Comité de Administración utiliza el Fondo de Reserva para financiar trabajos de mantención (siendo que como hemos visto no es éste el objetivo primordial del Fondo Reserva). Si es el caso, este tipo de gastos debieran ser absorbidos por el arrendatario, ya que se asimilan a lo que son las “reparaciones locativas”, las que se entiende son de cargo del arrendatario. Por eso, es importante que la administración detalle bien en qué se está usando este Fondo y “siempre debe velar porque este fondo esté al día”.

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j@vier

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